Kıymetli okurlar bu köşemizde, mali konularda açıklayıcı bilgiler paylaşmaya çalışacağız. Yeni bir yıla girdikten hemen sonra, geçen yılda elde edilen gelirin beyanı ile ilgili çalışmalar hız kazanmaktadır.
Önümüzdeki mart ayı içerisinde Gelir Vergisi mükellefleri 2024 yılında elde ettikleri gelirleri ile ilgili olarak beyanname vereceklerdir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununda gerçek kişilerin elde edecekleri 7 adet gelir unsuru yer almış, aynı kanunun 70.maddesinde de belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler ‘gayrimenkul sermaye iradı ‘ olarak tanımlanmıştır.
Biz bu yazımızda bu gelir unsurlarından ‘gayrimenkul sermaye iratları’ içerisinde yer alan konut ve işyeri kira gelirlerinin beyanı ile ilgili hususları açıklamaya gayret edeceğiz. Her yıl Mart ayında bize , kira gelirleri ve bu gelirlerin beyanı ile ilgili bir çok soru gelmektedir. Hazine ve Maliye Bakanlığı da yaptığı saha çalışmaları sonucu elde ettiği tespitler ve banka hesaplarından aldığı bilgiler doğrultusunda kira geliri elde edenlere, gelirlerini beyan etmeleri için bilgilendirme ve uyarı yazıları göndermekte, bu uyarılara uymayanlar hakkında cezalı tarhiyatlar yapmaktadır. Hal böyle olunca mükelleflerin de bu konuya gerekli önemi vermeleri gerekmektedir. Bakanlık internet vergi dairesi üzerinden de hazır beyan sistemi ile mükelleflere beyanname hazırlama sürecinde gerekli kolaylığı sağlamaktadır.
Biz de bu yazımızda konut ve işyeri kira gelirlerinin beyanı ile ilgili faydalı olacağını umduğumuz hususlara değineceğiz.
2024 yılında, konutlardan 33.000.-TL istisna tutarı üzerinde kira gelir elde edenler bu geliri beyan etmek zorundadırlar. 33.000.-TL altında kira geliri olanlar ise beyanname vermek zorunda değildirler. Ancak ticari, zirai ve serbest meslek kazancı yönünden beyanname vermek zorunda alanlar , istisna haddi üzerinde gelir elde edip beyan etmeyenler ile eksik beyanda bulunanlar bu haktan faydalanamazlar. (Gelir Vergisi Kanunu madde 21) .
Bu istisna sadece konut kira gelirine ilişkin olup ,İşyeri(ofis, dükkan,mağaza) kira geliri elde edenler bu istisnadan faydalanamazlar.
Beyanla ilgili diğer bir husus da kira gelirinden indirilecek giderlerle ilgilidir. Kira gelirinden indirilecek giderle ilgili ikili bir ayrım söz konusudur.Bunlar gerçek gider yöntemi ile götürü gider yöntemidir.Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler aşağıdaki giderleri elde ettikleri kira gelirinden indirilebilirler:
1-Kiraya verdiğiniz konut veya işyeri için ödediğiniz aydınlatma, ısıtma , asansör giderleri
2-Kiraya verdiğiniz mülkün sigorta giderleri
3-Kiraya verdiğiniz mülkün alımında kullandığınız kredi faizi ile konutun alış tarihinden itibaren 5 yıl süre ile adinim bedelinin %5 ini de gider olarak yazabilirsiniz.
4-Kiraya verilen mülke ait emlak vergisi, temizlik, aydınlatma harçları,şerefiyeler, ödenen kanalizasyon, kaldırım harcama katılım payları da gider olarak yazılabilir ancak çevre temizlik vergileri kiracıya ait olduğundan indirim konusu yapılamaz.
5-Bir önemli husus daha; kiraya verilen mülkle ilgili amortisman gideri ile ısı yalıtım ve enerji tasaruufu sağlamaya yönelik harcamalar da gider olarak indirim konusu yapılabilir.
6-Sahibi olduğu konutu kiraya verenler kira ile oturdukları konutun kira bedelini gider yazabilirler. Yani İstanbul’da yatırım için alıp kiraya verdiğiniz konutun kira gelirinden, Batman da oturduğunuz kiralık ev için ödediğiniz kira tutarını düşebilirsiniz.
7-Kiraya verilen mülkle ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya mahkeme kararına istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatları da gider olarak yazabilirsiniz.
Tabi ki tüm bu giderleri gerçek gider yöntemini seçenler kullanabilecektir.
Götürü gider yönteminde ise ; elde edilen gelirin % 15 i götürü olarak indirilir. Konut kira geliri elde edip konut istisna tutarından (33.000.-TL lik istisna) yararlanabilecek olanlar elde edilen gelirden istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplayacaklardır.
Sahip olduğunuz konutu bedelsiz olarak ya da düşük bir bedelle bir arkadaşınızın kullanımına tahsis ettiğinizde ;
Kanun böyle bir durumda emsal bedel uygulanacağını ve bu bedelin beyan edilmesi gerektiğini hükmediyor. Nasıl hesaplanıyor bu bedel?
Emsal kira bedeli konutun emlak vergisi değerinin % 5 i kadardır. Örneğin Avukat Nazif Bey, sahip olduğu konutu bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, Nazif Bey her ne kadar arkadaşından kira bedeli almamışsa da Kanun, emsal kira bedeli kadar kira elde etmiş gibi vergilendirilmesi gerektiğini zorunlu kılmıştır. Söz konusu konutun emlak vergisi değerinin 4.000.000.-TL olduğunu kabul edersek 4.000.0000*%5=200.000.-TL lik tutarın kira geliri olarak beyan edilmesi gerekecektir. (Nazif Bey avukat olduğundan ve serbest meslek geliri yönünden beyanname verdiğinden 33.000.-TL lik istisnadan faydalanamayacaktır.)
Ancak Gelir vergisi Kanunu bazı durumlarda konutun bedelsiz olarak birilerinin kullanımına bırakılmasına izin verebilmektedir. Nedir bu durumlar?
1-Örneğin; tatil beldesi olan Kuşadası’ndaki evinizi kış sezonunda, evi muhafaza etmesi amacıyla birilerinin kullanımına bıraktığınızda emsal kira bedeli uygulanmaz.
2- Sahip olduğunuz konutun anne, baba, büyükbaba, büyükanne, çocuk, torun (usul, furüğ) veya kardeşlerinizin kullanımına bedelsiz bıraktığınızda emsal bedel uygulanmaz. Ancak bu sayılanlar dışındaki kişilere konutunuzu tahsis ederseniz emsal bedel üzerinden vergi hesaplanacaktır.
3- Sahip olduğunuz konutta sizinle beraber başka akrabalarınızın da ikamet etmesi durumunda da, akrabalarınızla ilgili emsal bedel uygulanmaz.
İşyeri kira gelirleri ile ilgili olarak;
İşyeri(ofis,dükkan,mağaza ,arsa) kira gelirinin beyanında farklılık arz eden bazı hususlar vardır. Şöyle ki işyerlerinde kiracılar ticari veya mesleki faaliyet sahipleri olduğundan bunlar kira ödemesi yaparken stopaj kesintisi yapıp kalan tutarı mülk sahibine ödemektedirler. Yani brüt kira tutarı üzerinden Gelir Vergisi kanunun 94.maddesine göre %20 stopaj kesintisi yapıp kalan tutarı kiralayana ödemektedirler. 2024 yılında 230.000.-TL tutarının üzerinde işyeri kira geliri elde edenler beyanname verecek, bu tutarın altında işyeri kira geliri elde edenler beyanname vermeyecek , kira gelirinden yapılan stopaj nihai vergi olacaktır.
Beyanname vermek durumunda olanlar Mart ayı içerisinde verilecek beyanname üzerinden hesaplanan vergiyi iki eşit taksitte Mart ve Temmuz aylarında ödeyebileceklerdir. Özellikle konut kira gelirleri ile ilgili yukarıda da belirttiğimiz gibi , gelirini eksik beyan eden veya hiç etmeyenler 33.000.-TL tutarındaki istisnadan da faydalanamayacaklardır.
Son olarak ; elde edilen kira gelirlerimizin zamanında ve eksiksiz bir şekilde beyan edilmesi , mükellefiyet ve her şeyden önce vatandaşlık görevi anlamında bir zorunluluktur.